El vicepresidente J. D. Vance ha exagerado el aumento de los precios de la vivienda durante el mandato del presidente Joe Biden y ha señalado engañosamente que la inmigración ilegal es la principal causa del aumento de los precios.
En una entrevista con Fox News, el 13 de noviembre, Vance dijo que “el precio de una vivienda nueva literalmente se duplicó” bajo el mandato de Biden. Sin embargo, los indicadores de precios de venta de vivienda muestran un aumento máximo del 37 %. Vance parece referirse a un aumento en el costo mensual de una vivienda nueva, aumento que incluye el alza en las tasas hipotecarias.
En esa entrevista y en una reunión de gabinete el 2 de diciembre, Vance mencionó que la inmigración ilegal fue la causa principal. “¿Por qué las viviendas se han vuelto tan inasequibles?”, preguntó en la reunión de gabinete. “Porque teníamos 20 millones de inmigrantes ilegales en este país ocupando viviendas que, por derecho, deberían pertenecer a ciudadanos estadounidenses”, dijo, utilizando una cifra exagerada.
Si bien la inmigración, en general, afecta los costos de la vivienda al aumentar la demanda, los economistas dicen que los principales impulsores en los últimos años fueron las bajas tasas de interés hipotecarias que estimularon la demanda, seguidas por un aumento en las tasas de interés y un problema con la baja oferta de viviendas que se remonta a la Gran Recesión de 2007 a 2009. Los inmigrantes en el país ilegalmente también son más propensos a alquilar, no a comprar, según dicen los expertos.
Jacob Vigdor, profesor de políticas públicas y gobernanza de la Universidad de Washington, quien ha escrito sobre inmigración y vivienda, nos comentó: “Existe un vínculo, pero no diría que la inmigración, ilegal o de otro tipo, haya sido un ‘factor determinante’ del aumento de los costos de la vivienda”. Estimó un impacto inferior al 1 % en el precio medio de venta actual.
Vance señaló correctamente la escasa oferta de vivienda en su entrevista del 13 de noviembre. Dijo: “Y al mismo tiempo, para empezar, no estábamos construyendo suficientes casas nuevas, ni siquiera para la población que teníamos”.
Luego añadió que la administración Trump estaba “intentando facilitar la construcción de vivienda” y “sacar a todos esos inmigrantes ilegales fuera de nuestro país”, medidas que “estaban empezando a dar sus frutos” con una desaceleración del crecimiento de los precios de vivienda de cerca del 1 % y del 2 % durante la presidencia de Donald Trump. Uno de los indicadores del sector inmobiliario respalda estas cifras, pero la desaceleración comenzó mucho antes de que Trump asumiera el cargo en enero.
Vance hizo afirmaciones similares en una entrevista con Fox News el 28 de agosto, afirmando que hubo un “aumento del 100 % en el precio de la vivienda en cuatro años con Joe Biden”. Añadió que el aumento se debió a las altas tasas de interés y a la inmigración ilegal, y que el “principal factor” del estancamiento de los precios de la vivienda fue una “inmigración neta negativa”.
Pero los expertos en vivienda citan otros factores al explicar la desaceleración del aumento de los precios.
Precios de la vivienda bajo el gobierno de Biden
Según datos del gobierno federal, el precio de la vivienda aumentó durante la administración Biden, pero no tanto como Vance señaló. Los datos de la Oficina del Censo y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) muestran un aumento del 21,1 % en el precio medio de venta de viviendas nuevas, pasando de 354.800 dólares en enero de 2021 a 429.600 dólares en enero de 2025.
Las cifras de ventas anuales ajustadas estacionalmente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran una tendencia similar para las viviendas unifamiliares existentes. En 2024, el precio medio nacional fue de 412.500 dólares, un aumento del 37,4 % con respecto a 2020, el año anterior a la toma de posesión de Biden.
Otra métrica comúnmente utilizada, el índice nacional de precios de vivienda S&P Cotality Case-Shiller, que rastrea los cambios mensuales en los precios de viviendas unifamiliares existentes, aumentó alrededor de un 36,9 % durante la administración de Biden, medido desde enero de 2021 hasta enero de 2025.
La afirmación de Vance sobre la desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda está respaldada por el índice Case-Shiller, que ha aumentado un 1,62 % desde que Trump asumió el cargo en enero.
Pero Vigdor nos dijo que esta desaceleración “comenzó en marzo de 2024, 10 meses antes de que la actual administración asumiera el cargo”.
El índice Case-Shiller subió un 2,1 % durante esos 10 meses.
“Hay un par de cosas en juego”, dijo Vigdor. “Desde el punto de vista demográfico, la tasa de natalidad está disminuyendo y la población está envejeciendo, lo que, naturalmente, reducirá el número de familias jóvenes que buscan comprar una vivienda. Esto reduce la demanda”. Vigdor añadió que “los compradores también podrían estar esperando a que bajen las tasas de interés o a que se resuelva la incertidumbre macroeconómica asociada con los aranceles y otras iniciativas de la administración Trump”.
Las demás mediciones de precios de vivienda muestran cambios contradictorios desde que Trump asumió el cargo en enero. Los datos de la Oficina del Censo y del HUD sobre el precio medio de una vivienda nueva muestran una disminución del 3,7 % entre enero y agosto, el mes más reciente disponible. Las cifras de la NAR sobre el precio medio de las viviendas unifamiliares existentes muestran un aumento del 7,5 % durante el mismo período. Los datos mensuales no están ajustados estacionalmente.
Aumento de las tasas hipotecarias
Aunque la oficina de prensa de Vance se negó a proporcionarnos una respuesta oficial, cuando Vance citó una estadística similar en marzo, su equipo le indicó a PolitiFact un informe de la Fundación Heritage de mayo de 2024 que indicaba que, en los primeros tres años de Biden, “el coste de una vivienda de precio medio se ha más que duplicado, con un aumento del 114,5 %”. Sin embargo, esa estadística se refería a los gastos mensuales de la compra de una vivienda nueva, no al precio de compra. La siguiente línea del informe de Heritage indica que “los precios medios pagados por los consumidores han aumentado un 19,3 %”.
Las tasas hipotecarias, y en consecuencia, el costo hipotecario mensual de una vivienda recién comprada, aumentaron considerablemente durante la administración Biden. El promedio de las hipotecas a tasa fija a 30 años pasó del 2,77 % en la semana en que asumió el cargo en 2021 al 6,96 % en la semana en que dejó el cargo en 2025. Desde que asumió la administración de Trump, la tasa promedio bajó al 6,19 % el 4 de diciembre.
Consultamos a la Fundación Heritage sobre su cálculo del 114,5 %, pero no obtuvimos respuesta. Nuestros propios cálculos, basados en los datos de precios del Censo y del HUD, y las tasas hipotecarias fijas a 30 años (con un pago inicial del 20 %), muestran que la cuota hipotecaria mensual para una vivienda nueva de precio medio era de aproximadamente 1.162 dólares en enero de 2021. En el pico de precios, en octubre de 2022, esa cuota mensual subió a 2.470 dólares. Al final del mandato de Biden en enero, había disminuido ligeramente a 2.277 dólares. Por lo tanto, el aumento de la cuota hipotecaria mensual para una vivienda nueva de precio medio fue de aproximadamente un 96 % durante la presidencia de Biden.
Contrariamente a las declaraciones de Vance, el artículo de la Heritage Foundation de mayo de 2024 no atribuyó el aumento de los precios ni de las tasas hipotecarias a la inmigración ilegal. En cambio, atribuyó la culpa a los déficits federales y al endeudamiento; a la reducción de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, “lo que a su vez amplificó el aumento del precio de la vivienda, ya que los potenciales compradores pujaron al alza los precios de venta”; y a la posterior subida de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal para combatir la inflación, “lo que provocó que los costos de los préstamos se dispararan”.
La inmigración ilegal no es el principal factor que impulsa los precios
Vance atribuye el aumento del precio de la vivienda a “20 millones” o “30 millones”, como dijo el 13 de noviembre, de “inmigrantes ilegales en este país ocupando viviendas que, por derecho, deberían pertenecer a ciudadanos estadounidenses”. Esas cifras son exageradas.
Durante la campaña de 2024, Trump afirmó repetidamente que entre 18 y 20 millones de inmigrantes habían entrado al país ilegalmente durante el mandato de Biden. En junio de 2024, calculamos que la cifra sería aproximadamente un tercio de esa cifra, incluyendo aproximadamente 2 millones de “fugas” o personas que escaparon de la Patrulla Fronteriza y alrededor de 3 millones de personas liberadas con citaciones para comparecer ante un tribunal de inmigración o presentarse ante el Servicio de Inmigración y Control de Aduanas (ICE, por sus siglas en inglés) en el futuro, u otras clasificaciones, como el parole.
El Pew Research Center estima que, en 2023, había un total de 14 millones de “inmigrantes no autorizados” residiendo en Estados Unidos, lo que incluye a quienes gozaban de alguna protección contra la deportación, como el parole o que habían solicitado asilo. Esto supone casi 4 millones más que los 10,2 millones estimados por el Pew Research Center para 2019.
Su impacto en la vivienda es mucho menor de lo que sugiere Vance, según los expertos.
“Informé que cada inmigrante que entra en un mercado inmobiliario local, que definí como un condado, aumenta el valor de las viviendas en aproximadamente 11,6 centavos”, explicó Vigdor en un correo electrónico, quien publicó un estudio en 2013 que examina la relación entre la inmigración y los precios de la vivienda. Utilizando la estimación del Pew Research Center para la población no autorizada, Vigdor estimó que había “32.000 inmigrantes no autorizados en el mercado inmobiliario estadounidense ‘típico’, lo que sugiere un aumento en el valor de las viviendas de menos de 4.000 dólares, o menos del 1 % del precio de venta medio actual en EE. UU.”.
Steven A. Camarota, director de investigación del Centro de Estudios de Inmigración, un grupo de expertos que apoya niveles más bajos de inmigración, declaró en su testimonio ante el Congreso en septiembre de 2024 que la inmigración estaba impulsando un aumento en la demanda de viviendas de alquiler. Su análisis, afirmó, “indica que un aumento de 5 puntos porcentuales en la proporción de inmigrantes recientes en la población de un área metropolitana se asocia con un aumento del 12 % en el precio de alquiler promedio para los hogares de personas nacidas en EE. UU., en relación con sus ingresos”. Señaló que esto era “solo una correlación simple y no incluye a los propietarios de viviendas. Se necesitaría un análisis mucho más detallado para confirmar esta relación”.
Otros expertos reconocen que la inmigración en general juega un papel en la oferta y la demanda de vivienda, pero también señalan factores más importantes que impulsa el precio de la vivienda en los últimos años.
Neel Kashkari, presidente y director ejecutivo del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, escribió en mayo de 2024 que “parece haber una escasez significativa de vivienda que tardará mucho en resolverse”, debido a que la oferta no ha alcanzado el ritmo de la demanda desde la Gran Recesión. “Además, las respuestas al COVID-19 han provocado un aumento del teletrabajo, lo que ha generado una mayor demanda de vivienda”. En cuanto a la inmigración, afirmó: “Si bien el efecto a largo plazo del aumento de la inmigración sobre la inflación no está claro, los inmigrantes necesitan un lugar donde vivir, y su llegada a Estados Unidos probablemente también haya aumentado la demanda de vivienda”.
Chris Herbert, director gerente del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, nos informó por correo electrónico que “las muy bajas tasas de interés durante la pandemia fueron un factor significativo en el rápido aumento de los precios. Y la desaceleración del crecimiento de los precios se ha visto fuertemente influenciada por el fuerte aumento de las tasas a medida que la Reserva Federal actuaba agresivamente para frenar la inflación”.
Similar a las observaciones de Kashkari, un artículo de octubre de 2024 del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda afirmaba que las bajas tasas de interés durante la pandemia “motivaron un aumento repentino de la demanda de vivienda entre quienes buscaban aprovechar las tasas más bajas y el mayor poder adquisitivo que proporcionaban. El aumento de la demanda debido a estos factores rápidamente chocó con la limitada oferta de vivienda del país, que se mantuvo en niveles insuficientes tras años de subproducción tras la Gran Recesión. Estas fuerzas se combinaron para ejercer una enorme presión sobre el precio de la vivienda, y sobre los alquileres, a medida que el creciente número de hogares que alquilaban competía por la limitada oferta de alquileres”.
El artículo, escrito por Riordan Frost, analista sénior de investigación del centro, analizó el papel de la inmigración en el costo de la vivienda y concluyó que “el reciente aumento de la inmigración (…) no concuerda con el fuerte crecimiento tanto de los alquileres como de los precios de la vivienda que se produjo al inicio de la pandemia”. Los mayores aumentos de precios se produjeron en 2020 y 2021, antes de que la inmigración aumentara en 2022 y 2023, escribió Frost, señalando que la tasa de crecimiento de los precios se desaceleró en esos últimos años.
“Los inmigrantes influyen en el crecimiento de los hogares, a veces de forma sustancial, pero la demanda de vivienda durante la pandemia se ha visto condicionada principalmente por el crecimiento de los hogares de personas nacidas aquí en un momento de escasez de vivienda”, escribió Frost. Una cuarta parte del crecimiento de los hogares entre 2019 y 2023 se debió a hogares de personas nacidas en el extranjero, mientras que el resto correspondió a hogares de personas nacidas en EE. UU., afirmó, citando datos de la Oficina del Censo.
Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics, también refutó las afirmaciones de Vance. “Es erróneo culpar a la inmigración por el aumento de los precios de la vivienda desde la pandemia”, nos dijo en un correo electrónico, señalando que “la mayoría de los nuevos inmigrantes alquilan” y que el sector de la construcción es “más dependiente” que cualquier otro “de los trabajadores migrantes”.
El análisis de Frost también indicó que los inmigrantes son importantes contribuyentes a la oferta de vivienda, ya que representaron el 34 % de los empleos en el sector de la construcción en 2023, según datos del censo.
“La reciente estabilización de los precios de la vivienda no está relacionada con la disminución de la inmigración, ya que los inmigrantes no suelen ser propietarios de viviendas”, afirmó Zandi, cuyo trabajo ha sido citado con frecuencia por la administración Biden. “Sin embargo, la asequibilidad sigue siendo un problema, dados las elevadas tasas hipotecarias y el anterior alza de los precios de la vivienda, el aumento de las tarifas de los seguros para propietarios y los impuestos sobre la propiedad”.
Traducción de Google Translate editada por Catalina Jaramillo.
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